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酒店裝修改造的五大決策實施系統和方法
發布時間:2013.12.26 新聞來源:東莞市世杰裝飾設計工程有限公司 瀏覽次數:

 

一、酒店裝修改造的誤區:

    酒店裝修改造是決定酒店生死存亡的一項重大投資決策,怎樣緊密圍繞市場制定整體設計方案,并科學、系統地組織實施酒店設計裝修改造全過程,使之轉化為營銷戰略的戰術支撐點,這是改造前擺在酒店老總面前的首要問題。

    但過去很多人因孤立、靜止、片面看問題,將復雜問題簡單化,誤認為改造就是"籌資、設計、施工"三部曲。改造目的、目標體系模糊不清,摸著石頭過河,走一步看一步,一切憑感覺;確定改造資金需求總量無任何科學依據;設計不考慮競爭對手威脅,不進行市場細分、篩選客源,無準確的市場定位和營銷戰略,更談不上按照市場要求搞設計;施工過程資金、工期、質量、環保不能控制;適應新客源要求、對市場反應靈敏的組織架構、運行機制等軟件開業前便應具備,但一些酒店往往籌備不足便倉促開業。

    往往本來酒店設計投資600萬,但竣工卻變成800萬或1000萬,要么施工單位、材料商上門逼債,開業后越來越被動,要么到工程后期眼看資金突破大盤子,只能"按照屁股裁尿布",不得不用低檔粗劣產品,造成大量隱蔽工程缺陷。改造后酒店的每日運營費攀升,待修房增加。

    盡管考察酒店設計方面不少費力,酒店設計可能豪華氣派,也滿足了升星要求,但因不能使裝修改造成為拼搶客源的有效手段,更不能數字化,科學預測投資回收期及投資回報率,不能減弱乃至消除同地域、同檔次酒店殘酷競爭的龐大壓力,改造后因貸款利息、固定資產折舊、固定變動費用等大幅增加,新增有限利潤不足彌補新增費用,導致改造后營業收入達不到虧盈平衡點,投了資金反而會加大虧損。

    因此,在酒店裝修改造前要認真思考如下看似簡單、卻很易模糊的三個基本問題:

    1、酒店為何要進行裝修改造?什么是酒店裝修改造?目標體系是如何構成的?

    2、從資金籌備到酒店開業,酒店裝修改造的具體決策實施包括哪些內容?怎樣科學界定每項內容的方法、步驟并組織實施?

    3、判定酒店裝修改造的每一環節成功與否的客觀標準是什么?
要解決這些問題,必須科學界定什么是"酒店裝修改造"。為討論酒店裝修改造的五大決策系統,我們查閱了大量中外酒店營銷管理相關文獻,從《康熙字典》到《新華詞典》均無現成答案,只能嘗試作答,權作拋磚引玉,以期引起業內專家共同探討。

    二、在探討"酒店裝修改造"的基本定義以前,我們必須首先搞清一個前提,即:酒店裝修改造的唯一目的是什么?

    酒店裝修改造是投大資,操大心,受大累的苦差事,酒店老總為何非干不可呢?說到底,就是我們原來的市場定位、文化定位、功能布局、裝修設施及環境是幾年前的水平。市場飛速發展,人的審美觀不斷變化,客人生理、心理需求都在提高,原有裝修設施不但陳舊老化,而且功能缺陷日益突現,不能滿足客人需要,新酒店風起云涌,必然搶走我們大量老客戶。餐標上不去,開房率、平均房價逐年下降,導致市場份額愈加減少,不改造將難以生存。 

  因此,酒店裝修改造是指:正在運營中的酒店,面對同地域、同檔次酒店客源市場的殘酷競爭,調研已變化的客源市場、競爭對手及本酒店自身資源約束條件,并對本地區今后一定時期內的客源市場動態變化作出前瞻性預測。依據調研結果,細分市場,篩選客源,鎖定目標客戶群。以滿足客戶群生理、心理需求為目標,找出酒店現有環境與設施的各種功能缺陷,依據調整后的市場、文化、功能三大定位,以完善功能,彌補缺陷所必要的資金為依據,確定投資總盤子、投資回收計劃。在投資總額的約束條件下,制定整體設計方案,并對從籌資到開業的改造全過程組織實施。使裝修改造后的酒店,在同業競爭中,占據更為有利的戰略位置,從而快速收回改造資金,提升核心競爭力。

    因此,酒店裝修改造的實質是為生存而戰的一種拼搶客源的有效手段。

    以上定義說明以下問題:

    1、酒店改造不是簡單的翻新,也不是片面的追求升星級,而是拼搶客源的一種手段。從市場調研、籌資、制定改造計劃、設計施工,一直到籌備開業。各項工作必須緊密圍繞這個中心,判斷包括整體設計在內的各項工作成功與否的標準就是看其能否成為拼搶客源的手段。

    2、酒店改造的起始點不是籌資設計,而是市場調研;其工作終點也不是工程竣工,而是包括運營軟件在內的重新開業籌備。

    3、酒店改造是一個復雜的環環相扣的決策、實施系統,每一步驟都不能盲目拍板,而必須有科學依據。必須拋棄主觀唯心論,以快速回收改造資金為目標,制定周密的改造計劃,確保改造后運營經濟技術指標達到預期效果。

    三、酒店裝修改造的決策與實施:

    酒店裝修改造按照決策實施先后順序劃分,可分為五大系統。簡述如下:

    1、編制商業計劃書

    商業計劃書以市場調研、競爭對手調研及自身資源調研取得的科學數據為依據,對酒店重新進行市場、文化、功能定位,按照三大定位制定營銷戰略,作出可行性分析報告,確定改造內容、投資總額及投資回收期。

    商業計劃書是制定工程策劃書和整體設計方案的唯一依據,它反映了市場對改造內容及投資總額的鋼性要求,是整個裝修改造全過程的一根紅線。過去,一些酒店很不重視、甚至根本不懂這些內容,出去轉一圈,回來委托一家公司搞設計,設計方案嚴重脫離市場,使竣工開業之日便成為走向虧損破產之時。麥當勞為何能在中國一炮打響,殊不知,他們來中國之前,在各大城市用表測車流量,經過八年市場調研,才制定出中國的市場營銷戰略,形成了今天這種設計模式、管理模式。因此,我們必須抓好商業計劃書的編制工作。

    2、編制工程策劃書

    工程策劃書以實現商業計劃書投資計劃為依據,確定改造的各項內容,進行功能分區,平面布局,機電設備選配,主材、品種、檔次選擇定位,在嚴格控制總額前提下,確保工期、質量使用壽命和環保。只有這樣,才能實現"施工不留隱患,竣工不留遺憾"的工程建設總目標。

    3、整體設計

    嚴格按照商業計劃書與工程策劃書要求,落實酒店的三大定位,制定整體設計方案,商業計劃書和工程策劃書是酒店改造整體設計的唯一依據,設計者必須領會"兩書"內容,并在效果圖、施工圖、結點圖上面貫徹始終。判斷設計優劣標準,不是領導的個人喜好,而是看其能否符合"兩書"要求。

    4、施工組織

    依據整體設計方案,制定科學、嚴密的工程實施計劃。包括怎樣考察、選擇隊伍?怎樣確定招投標,怎樣制定能對裝飾公司形成約束的合同條款等,還包括開工后工期、質量、資金大盤子的控制措施。

    5、酒店籌開

    工程開工重新開業前,依據商業計劃書確定的運營目標,進行開業籌備。包括布草、餐具、飾品、服務員工裝等物品的選配,也包括按商業計劃書的要求,重新建立組織架構,進行崗位描述,確定改造后的酒店人員編制,進行人力資源盤點、評估,制定招聘計劃,現有人員培訓計劃,建立考核、獎懲體系等。

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